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經濟、貿易戰、房地產 豪宅是2019唯一主角

文/住展發言人 何世昌


過去幾年來,我們都曉得首購市場是房市的主流,房地產熱賣的關鍵字不外乎「首購」、「剛性需求」、「低總價」、「小坪數」。

 

但若觀察近幾年全國買賣移轉棟數,連續四年壓在30萬棟以下,即使去年已有部份投資、置產族買盤出現,但移轉棟數仍僅約27.8萬棟,已經代表以首購自住的市場「差不多就是這樣了」,沒辦法飛天鑽地。

 

從2015年到2018年,首購自住幾乎主宰整個市場,我們觀察房市市況與前景的重心也在此。到了今年,首購自住依然會是主流,但我認為今年大坪數、豪宅市場的表現才是重頭戲;如果要判斷未來房市前景,乃至於預測台灣經濟強弱,只要看今年台北市豪宅成交量多寡,便能一探究竟。

 

今年無論房市內部與外部環境,對豪宅市場而言起碼有三大利基。第一、北市豪宅成交量曲線持續走升。北市總價8千萬以上的豪宅,成交量在2016年急凍,2017年緩步復甦,到了2018年成交放量,成交量連續兩年正成長;如果豪宅回溫的勢頭不變,那麼今年豪宅成交量應該要持平或再增加。

 

第二、中美貿易大戰擴張豪宅潛在需求。由於中美貿易戰的磨擦,美國對中國出口貨品加徵高額關稅,驅使部份台商縮減、甚至關閉中國廠生產線,其中又有一些台商把事業重心移回台灣。當台商事業重心與生產線移回國內時,老闆、高階主管們都會跟著回台,豪宅市場潛在購屋需求因此而增加。

 

第三、「租稅特赦條款」所帶來的資金效應。財政部研擬中的「海外所得稅」租稅特赦條款,將對匯回台灣的資金大幅降稅;而在特赦條款出爐之前,財政部已在今年一月底先發布解釋令,表示「非屬海外所得的資金」等共三種海外匯回的資金均不會課稅。

 

雖然,中央政府提出租稅特赦方案,是為了引導資金回流來投資「5+2」產業。但說白了,「5+2」產業連台灣國內本土資金都興趣缺缺,那些為了避稅而停泊海外的資金,堪稱是「斤斤計較的聰明錢」,在國內政治、經濟、政策、法規未有任何改變之下,從海外匯回台灣的錢怎會突然「發佛心」投資「5+2」產業?這個機率顯然不高。

 

海外資金一旦回流台灣,房地產將是最可靠的停泊處,因為國內定存、債券等利率都比國外低,如果要做定存、買債券,錢又何必匯回台灣?房地產無疑是該條款的最大受惠者之一。

 

據估計,台灣外流到海外的資金至少有三十兆元以上,假如有十分之一資金回流,就足夠對房市產生鼓舞作用。因此,資金特赦條款定得或嚴或寬、上路時間等等,攸關著國內房市的元氣。

 

在三大利基點支撐下,台灣今年豪宅市場成交量應該放大。假如今年豪宅市場成交量不增反減,那就代表企業主、高階主管警覺到中美貿易大戰衝擊到公司營運,訂單掉得太兇;企業主與高階主管是最能暸解公司經營狀況的一群,當他們發現接單能見度差、外銷出口受到衝擊,通常不會在這種惡劣環境下去買豪宅。

 

所以,豪宅是今、明年台灣房市景氣觀察的最前端;只要看今年台北市豪宅成交量是增是減,就能推測台灣今年整體經濟的好壞。若豪宅成交量萎縮,代表台灣經濟可能受到中美貿易大戰波及。接下來,企業主縮編生產線、裁員,當就業機會減少,後續影響到的才是首購自住市場,而這已是觀察景氣的末端。

 

不管您是否身在市場之內,我們不妨收拾好心情,喝杯茶,看看今年豪宅市場走怎樣的套路吧!

 

資料來源:全國不動產市場研究室 2019/03/15